Manutenção corretiva e preventiva são complementares: a preventiva segue um plano para evitar falhas, com inspeções e intervenções programadas; a corretiva resolve o que já quebrou ou deixou de funcionar. Organizar os chamados significa registrar cada pedido, classificar a prioridade, acompanhar até a solução e usar o histórico para ajustar o plano preventivo, reduzindo as emergências ao longo do tempo.
Todo gestor predial conhece o roteiro de uma segunda-feira difícil. A lâmpada do estacionamento queimou no fim de semana, o ar-condicionado da sala de reuniões parou, a descarga do banheiro do térreo está vazando e alguém mandou mensagem avisando que a porta de vidro da recepção está travando. Os pedidos chegam por telefone, mensagem e no corredor. Sem um sistema de chamados, o que chega por último ou grita mais alto é atendido primeiro, e o que é importante fica para depois.
Neste artigo:
- Qual a diferença entre manutenção corretiva e preventiva?
- Como organizar o registro de chamados?
- Como priorizar os chamados sem parar a operação?
- Como acompanhar os chamados até a solução?
- Como usar os chamados para melhorar o plano preventivo?
- Em resumo
- Como a Via Facilities resolve isso
- Perguntas frequentes
Qual a diferença entre manutenção corretiva e preventiva?
A manutenção preventiva é planejada. Ela segue um calendário de inspeções, limpezas, ajustes e trocas de componentes antes que a falha aconteça. A corretiva é reativa: entra em ação depois que algo quebrou ou deixou de funcionar como deveria. Há ainda a manutenção preditiva, que acompanha o funcionamento de sistemas e equipamentos para antecipar falhas a partir de sinais como ruído, vibração ou aquecimento.
A ABNT NBR 5674, que trata dos requisitos para o sistema de gestão de manutenção de edificações, orienta que cada prédio tenha um programa de manutenção próprio, com sistemas, periodicidades, responsáveis e registros. A ideia central é preservar o desempenho da edificação ao longo do tempo, em vez de apenas reagir aos problemas.
| Aspecto | Manutenção preventiva | Manutenção corretiva |
|---|---|---|
| Quando acontece | Em datas e intervalos programados | Depois que a falha aparece |
| Origem | Plano de manutenção | Chamado, inspeção ou ocorrência |
| Previsibilidade | Alta: dá para planejar equipe, material e horário | Baixa: depende de quando o problema surge |
| Impacto na operação | Programado para horários de menor uso | Pode interromper atividades e exigir solução imediata |
| Exemplos | Limpeza de calhas, revisão de bombas, inspeção de quadros elétricos | Troca de lâmpada queimada, reparo de vazamento, conserto de fechadura |
Nenhum prédio funciona só com preventiva: sempre haverá falhas inesperadas. O objetivo é que a preventiva bem feita faça a corretiva ser exceção, e não a rotina. O artigo sobre manutenção predial preventiva traz o que verificar por mês e por ano.
Como organizar o registro de chamados?
O primeiro passo é ter um único canal de entrada. Quando cada pessoa pede de um jeito, pedidos se perdem e ninguém sabe o que está pendente. O canal pode ser um formulário, um sistema de chamados ou um ponto de contato definido, desde que todo pedido seja registrado.
Cada chamado deve conter, no mínimo:
- local exato (prédio, andar, sala, equipamento);
- descrição do problema, de preferência com foto;
- quem abriu o chamado e como contatar;
- data e hora da abertura;
- prioridade atribuída;
- responsável pelo atendimento;
- data e hora da solução e o que foi feito.
Esse registro tem duas funções. No curto prazo, garante que nada seja esquecido. No longo prazo, forma um histórico que mostra onde os problemas se repetem e quais equipamentos precisam de atenção no plano preventivo.
Como priorizar os chamados sem parar a operação?
Priorizar é decidir o que precisa ser resolvido agora e o que pode esperar, com base no impacto e no risco. Uma classificação em níveis ajuda a tornar a decisão objetiva:
| Prioridade | Critério | Exemplos |
|---|---|---|
| Emergência | Risco à segurança das pessoas ou dano grave ao patrimônio | Curto-circuito, vazamento intenso, porta corta-fogo travada |
| Alta | Interrompe uma atividade importante | Ar-condicionado de sala de servidores, elevador parado, banheiro inteiro inoperante |
| Média | Causa incômodo, mas a atividade continua | Lâmpada queimada em corredor, torneira pingando |
| Baixa | Ajustes e melhorias sem impacto imediato | Pintura descascada, ajuste de dobradiça |
Os prazos de atendimento para cada nível devem ser combinados entre a gestão predial e a equipe de manutenção, considerando a realidade do local. Também vale programar intervenções que geram barulho, poeira ou interrupção para horários de menor uso, como início da manhã, fim do dia ou fins de semana.
Serviços que envolvem riscos específicos exigem cuidado adicional. Trabalhos em altura seguem a NR-35, e intervenções em instalações elétricas seguem a NR-10, ambas do Ministério do Trabalho e Emprego. Um chamado urgente não justifica ignorar essas exigências. O artigo sobre NR-35 e trabalho em altura mostra o que exigir antes de liberar esse tipo de atividade.
Como acompanhar os chamados até a solução?
O chamado só termina quando o problema está resolvido e quem pediu foi informado. Para isso, o acompanhamento precisa ser visível: quantos chamados estão abertos, há quanto tempo, com quem e em que situação.
Alguns indicadores ajudam a gestão:
- tempo médio entre a abertura e a solução, por prioridade;
- quantidade de chamados abertos e atrasados;
- chamados reabertos, porque a solução não resolveu;
- locais e equipamentos com maior número de chamados;
- proporção entre manutenção corretiva e preventiva ao longo dos meses.
O último indicador é um bom termômetro. Se a corretiva cresce e a preventiva está atrasada, o prédio está entrando em um ciclo de emergências. O artigo sobre indicadores de desempenho no contrato de terceirização mostra como definir o que será acompanhado.
Como usar os chamados para melhorar o plano preventivo?
O histórico de corretivas é a melhor fonte para ajustar a preventiva. Se a mesma bomba quebra a cada poucos meses, talvez a revisão precise ser mais frequente. Se os chamados de iluminação se concentram em um andar, pode haver problema na instalação. Se o ar-condicionado falha sempre no início do verão, a revisão deve ser antecipada.
Alguns sistemas têm exigências legais específicas. A Lei 13.589/2018, por exemplo, obriga edifícios de uso público e coletivo com ar-condicionado a manter um Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC). Equipamentos como elevadores, sistemas de combate a incêndio e geradores também costumam ter manutenção feita por empresas especializadas, que precisam estar integradas ao calendário geral do prédio. Essa visão integrada é o centro da gestão de facilities.
Em resumo
Manutenção preventiva evita falhas; corretiva resolve as que acontecem. Para organizar os chamados sem parar a operação, o caminho é ter um canal único de registro, critérios claros de prioridade, acompanhamento visível até a solução e uso do histórico para melhorar o plano preventivo. Com o tempo, as emergências diminuem e a rotina fica mais previsível.
Como a Via Facilities resolve isso
A Via Facilities atua desde 2001 com gestão de facilities, integrando manutenção predial a serviços como limpeza, portaria, zeladoria e jardinagem. A operação conta com consultoria de escopo, implementação de tecnologias de controle, supervisão dos serviços e melhoria contínua dos processos.
Com equipe treinada para trabalho em altura conforme a NR-35, sistema de gestão da qualidade certificado pela ISO 9001 e reposição de colaborador ausente em curto prazo, a Via mantém a rotina de manutenção funcionando com organização e acompanhamento constante.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre manutenção preventiva e corretiva?
A preventiva segue um plano para evitar falhas, com inspeções e intervenções programadas. A corretiva resolve problemas que já aconteceram, como um vazamento ou um equipamento parado.
Qual norma trata da gestão de manutenção de edificações?
A ABNT NBR 5674 estabelece requisitos para o sistema de gestão de manutenção de edificações. Ela orienta a criação de um programa de manutenção com sistemas, periodicidades, responsáveis e registros.
Como definir a prioridade de um chamado?
Pelo impacto e pelo risco. Situações que ameaçam a segurança das pessoas ou o patrimônio são emergência; problemas que interrompem atividades importantes têm prioridade alta; incômodos e ajustes podem ser programados.
O ar-condicionado precisa de plano de manutenção obrigatório?
Em edifícios de uso público e coletivo, sim. A Lei 13.589/2018 exige um Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) para esses sistemas.
Como saber se a manutenção preventiva está funcionando?
Acompanhando a proporção entre chamados corretivos e atividades preventivas ao longo dos meses. Se as corretivas diminuem e as falhas repetidas desaparecem, o plano está cumprindo seu papel.
Referências
- ABNT NBR 5674, Manutenção de edificações: requisitos para o sistema de gestão de manutenção
- Lei 13.589/2018, Plano de Manutenção, Operação e Controle de sistemas de climatização
- NR-10, Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade, Ministério do Trabalho e Emprego
- NR-35, Trabalho em Altura, Ministério do Trabalho e Emprego
